這個(gè)國慶，北京樓市挺炸裂呀。
官媒報(bào)道：
在朝陽區(qū)紫京宸園案場，大廳沙盤區(qū)域圍滿了前來看房的購房者，洽談區(qū)內(nèi)座無虛席。置業(yè)顧問胡曉娥透露，她在假期前6天，單人日均接待購房者20-30組，經(jīng)常需要同時(shí)應(yīng)對(duì)4-6組客戶。
通州運(yùn)河玖院項(xiàng)目更是這個(gè)假期的“流量擔(dān)當(dāng)”，其置業(yè)顧問直言：“我們可能是國慶期間北京最火的新房項(xiàng)目。小長假前兩天來看房的人是最多的，沙盤旁邊圍滿了客戶。”
然而，這只是故事的一面。
01 數(shù)字游戲
新房市場的熱銷數(shù)據(jù)確實(shí)奪人眼球。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2025年10月1日至7日，北京新房網(wǎng)簽量為390套，相比2024年同期的243套，增長60.49%。
某些熱門樓盤表現(xiàn)更加搶眼，朝觀天珺假期前5天認(rèn)購金額達(dá)1.28億元，完成9月全月的85%。
但仔細(xì)推敲單個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一些有意思的現(xiàn)象。
以嘉境里項(xiàng)目為例，報(bào)道稱其“成交6套房源，環(huán)比增長83%，成交金額提升2212萬元，增幅達(dá)85%”。
如果不看絕對(duì)數(shù)量，單看增幅，確實(shí)容易給人火爆銷售的印象。
但細(xì)想一下，6套房的成交量，即使增幅再高，總量依然有限。
這種現(xiàn)象并非個(gè)例。許多項(xiàng)目在宣傳時(shí)巧妙使用百分比，掩蓋了絕對(duì)值的不足。
另外，假期“結(jié)構(gòu)性”火熱普遍存在，
北京節(jié)假日售樓處并不是全部人滿為患，除了大爆的幾個(gè)熱門項(xiàng)目，即便是被稱為北京新房“最卷”區(qū)域的朱辛莊，國慶期間的售樓處也稱不上擁擠。更何況還有其他5個(gè)遠(yuǎn)郊新區(qū)在售項(xiàng)目。
而且，即便是新房簽約不錯(cuò)的情況下，有些房源在價(jià)格上也出現(xiàn)了松動(dòng)。
以海淀頂豪建發(fā)·海晏為例，10月6日，項(xiàng)目最后獲批的13號(hào)樓亮相，兩套房源成交均價(jià)約13.29萬元/㎡，比擬售均價(jià)低了約1.15萬元/㎡。
對(duì)于總價(jià)3000萬級(jí)的豪宅而言，相當(dāng)于每套降價(jià)約250萬元。
再看昌平，國譽(yù)星宸開盤價(jià)預(yù)計(jì)5萬/平，咱就說這讓北邊挨著的龍湖觀萃怎么辦？龍湖的網(wǎng)簽均價(jià)在5.5左右，頂著區(qū)域內(nèi)首個(gè)“好房子”的名頭去化了60%+，接下來不到40%房源大概率面臨價(jià)格戰(zhàn)。
所以，僅僅依據(jù)2025年新房網(wǎng)簽量認(rèn)定市場回暖，有失偏頗。
02 二手房依舊以價(jià)換量
看完新房，再來看下最直接反應(yīng)市場情況的二手房。
如果將時(shí)間軸拉長，把2025年的數(shù)據(jù)置于2021-2024年這五年國慶同期市場表現(xiàn)的坐標(biāo)系中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)2025年基本可以算這5年里成交比較差的年份。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
通過日均成交量（剔除7天與8天假期時(shí)長差異的干擾）這一核心指標(biāo)進(jìn)行縱向?qū)Ρ龋瑫?huì)發(fā)現(xiàn)2025年國慶期間北京二手房日均成交量與2023年同期基本持平，僅在100套上下。
2023年國慶正是在“政策余熱消退、市場回歸理性”的冷背景下度過。
而2025年國慶同樣面臨購房者觀望情緒濃厚、政策乏力、市場需求釋放乏力的困境。
另一邊9月北京二手房價(jià)格環(huán)比下跌約0.6%（數(shù)據(jù)來源：中指研究院），延續(xù)了自2024年9月以來的下行趨勢(shì)。
盡管成交量因政策刺激有所回升，但價(jià)格壓力仍在。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，300萬以下房源成交占比僅為21.8%，700-900萬房源成交占比尚有11.4%；但到2025年9月，300萬以下房源占比翻倍，700-900萬房源占比卻降至5.5%，近乎腰斬。
二手房市場，以價(jià)換量依舊在持續(xù)，且成交結(jié)構(gòu)甚至都在下沉。
03 地段、配套、產(chǎn)品成王道
“市場分化比較厲害，地理位置好、價(jià)格合適的項(xiàng)目不是小長假也并不愁賣。”朝陽的一位房產(chǎn)中介坦言。
以通州運(yùn)河玖院為例，之所以能成為熱門項(xiàng)目，與其地處城市副中心的核心區(qū)，距離北京市政府僅1.1公里的地理位置密不可分。同時(shí)，項(xiàng)目主打的“第四代住宅”理念也迎合了改善型客戶對(duì)高品質(zhì)住宅的追求。
配套成熟的地段以及過硬的產(chǎn)品力，正成為吸引購房者的關(guān)鍵因素。
9月30日，北京土拍上演了一場“搶地”大戲。朝陽太陽宮新區(qū)地塊在經(jīng)過339輪舉牌之后，由中建智地以43.145億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率高達(dá)39.18%，樓面價(jià)達(dá)8.53萬元/平米。
該地塊之所以備受追捧，正因其優(yōu)越的地理位置——毗鄰地鐵10號(hào)線與17號(hào)線的太陽宮站，周邊有凱德MALL大型商業(yè)綜合體、人大附朝陽學(xué)校、太陽宮公園等完善配套。
與此形成鮮明對(duì)比的是，門頭溝S1線區(qū)域組團(tuán)地塊僅有1家聯(lián)合體報(bào)名，最終以底價(jià)成交。
04 極限拉扯
縱觀2021-2025年國慶樓市表現(xiàn)，我們能看到
“政策與情緒主導(dǎo)市場還在極限拉扯”。
2021年上半年，北京樓市仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)，熱度居高不下。但當(dāng)年9月30日海淀突然對(duì)29個(gè)小區(qū)出臺(tái)二手房掛牌指導(dǎo)價(jià)，這一“急剎車”式的調(diào)控瞬間扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，當(dāng)年國慶成交量應(yīng)聲下滑。
2024年“930”救市政策堪稱史上力度最強(qiáng)的一輪調(diào)控組合拳，直接推動(dòng)市場從2024年四季度至2025年一季度實(shí)現(xiàn)了長達(dá)6個(gè)月的觸底反彈。
然而，2025年二季度起，市場熱度快速消退，成交量與房價(jià)逐步回落。
十一假期個(gè)別熱門項(xiàng)目承擔(dān)了幾乎三分之一的網(wǎng)簽量。如此市場，很難一概而論的評(píng)論好壞，而且十一之后，北京房地產(chǎn)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，各家房企真正的壓力才剛剛開始。
今天運(yùn)河玖院二期趁熱打鐵火速報(bào)規(guī)，多少也說明點(diǎn)問題。
市場還是那個(gè)極限拉扯的市場。