上海住房市場(chǎng)再迎新規(guī)。記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》已于近日出臺(tái)。
《若干意見》共有5大類、17條具體舉措。業(yè)界認(rèn)為，新規(guī)為上海高品質(zhì)住宅建設(shè)提供了明確標(biāo)準(zhǔn)，其最大亮點(diǎn)是調(diào)整了陽臺(tái)設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范，最大程度回應(yīng)市場(chǎng)對(duì)寬敞陽臺(tái)的需求。
隨著上海住宅品質(zhì)提升進(jìn)入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，住房市場(chǎng)的產(chǎn)品力有望迎來一輪集中釋放。
提升居住體驗(yàn)
《若干意見》在陽臺(tái)、架空層、建筑立面方面的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)有新變化。上海住房新規(guī)落地后，一線城市已全部調(diào)整放寬計(jì)容規(guī)范，帶來未來居住舒適度的全面升級(jí)。
陽臺(tái)是一個(gè)家庭與室外形成交互的連接點(diǎn)，功能早已超越晾曬衣物的單一屬性，增加了休閑互動(dòng)、花園造景、收納儲(chǔ)物等場(chǎng)景。這種變化反映出了現(xiàn)代家庭對(duì)寬敞陽臺(tái)日益增長(zhǎng)的需求。
此次新規(guī)提出的陽臺(tái)設(shè)計(jì)變化最大。同時(shí)符合以下條件的陽臺(tái)（含封閉陽臺(tái)），面積按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率：每戶陽臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米（含16平方米），戶型建筑面積小于80平方米的，可以設(shè)置總面積不大于8平方米的陽臺(tái)；每個(gè)陽臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含1.8米）。
以前，陽臺(tái)按50%計(jì)入容積率的條件是，面積不超過8平方米，進(jìn)深不大于1.8米。如果是一套140平方米的戶型，陽臺(tái)最大8平方米，實(shí)際計(jì)容4平方米，市民免費(fèi)享受多出的4平方米。新規(guī)是按照“比例+閾值”雙控，即不超過戶型的10%，且不超過16平方米，進(jìn)深不超過1.8米，按照一半計(jì)容。那么此時(shí)，140平方米的戶型，陽臺(tái)最高可設(shè)計(jì)為14平方米，實(shí)際計(jì)容7平方米，市民免費(fèi)享受另外7平方米，比以前多了3個(gè)平方米。
沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶型建筑面積10%的陽臺(tái)面積。也就是說，在具有景觀優(yōu)勢(shì)的局部地區(qū)，有額外的陽臺(tái)面積獎(jiǎng)勵(lì)。
“這對(duì)購(gòu)房者而言是實(shí)實(shí)在在的利好。無論是通風(fēng)、采光還是與戶外交互，陽臺(tái)的功能進(jìn)一步拓展，市民們可以住得更舒適。”一位克而瑞研究中心資深分析師說。
新規(guī)還引導(dǎo)開發(fā)商優(yōu)化住宅戶型設(shè)計(jì)，適應(yīng)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化的需求，新建住宅鼓勵(lì)靈活可變的戶型設(shè)計(jì)，增加儲(chǔ)物收納空間、多功能彈性空間，提升自然采光率與通風(fēng)效率。
引導(dǎo)好設(shè)計(jì)變成產(chǎn)品力
在提升小區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)方面，新規(guī)也有變化。
為了豐富建筑形態(tài)和整體效果，明確對(duì)住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在“多測(cè)合一”測(cè)繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)入容積率。
專家表示，變化的重要意義是，用實(shí)在的政策利好去鼓勵(lì)房企進(jìn)行高品質(zhì)建設(shè)。過去上海的建筑規(guī)范較嚴(yán)格，近兩年上海新房得房率普遍75%左右，很多企業(yè)不愿意做石材干掛，主要原因是以前的容積率要從外墻算起，石材干掛和墻體的中空部分也算作容積率，所以房企不愿犧牲可售面積而投入成本，導(dǎo)致得房率下滑。新規(guī)之后，開發(fā)商使用高品質(zhì)外立面的經(jīng)濟(jì)成本大幅下降，有望推動(dòng)高端建材在住宅項(xiàng)目中的普及。
再比如，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率。這將推動(dòng)房企把好設(shè)計(jì)從過去的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價(jià)和品牌價(jià)值的主動(dòng)選擇，激活創(chuàng)新意識(shí)。
據(jù)悉，新規(guī)自9月26日起施行，主要適用于上海農(nóng)村自建房外的住宅項(xiàng)目。保障性租賃住房、舊住房成套改造或拆除重建項(xiàng)目另有規(guī)定按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
短期來看，新規(guī)對(duì)住宅價(jià)格的直接影響有限，不會(huì)引發(fā)明顯波動(dòng)。不過，如果將其與此前落地的樓市新政形成政策合力，將有效為消費(fèi)者注入市場(chǎng)信心。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上海住房設(shè)計(jì)新規(guī)的出臺(tái)，有望為‘金九銀十’傳統(tǒng)銷售旺季的市場(chǎng)行情提供有力支撐，進(jìn)一步激勵(lì)開發(fā)商打磨產(chǎn)品力，推出更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的住宅項(xiàng)目。”