廣州黃埔科學城“網紅盤”大壯名城價格腰斬，二期新房去化率僅約11.6%，部分業主被迫降價。一期業主發布3頁“護盤倡議”長信，呼吁定價參考正常成交價、內部消化房源。事實上，多地二手房業主曾抱團“保衛房價”，但專家認為業主“抱團護盤”象征意義大于實際意義，無法對抗市場，剛需買家應關注現金流和租金。

每經記者｜陳榮浩 每經編輯｜陳夢妤

業主群中的“護盤倡議”

9月的一則成交數據，讓廣州黃埔科學城核心地段“網紅盤”大壯名城刷新了價格底線：一套104平方米的二手房，以2.96萬元/平方米單價成交，較高峰時跌幅超過50%。

10月14日上午，有大壯名城二手房業主向《每日經濟新聞》記者表示，其掛牌在售的一套104平方米房源報價約320萬元，折合單價約3.08萬元/平方米。

這位業主告訴每經記者，現在小區的價格確實比以前回調不少，二期項目的價格甚至比二手房還便宜，部分著急賣房的業主被迫降價。有一期業主寫下3頁長信，發起“護盤倡議”，呼吁鄰居抱團定價、內部消化，抵制中介壓價。

只賣了一成多

大壯名城出身自帶光環，3條地鐵線交匯，步行可達萬達廣場，自帶的華師附黃埔實驗學校更是家長眼中的“香餑餑”。

每經記者梳理發現，2019年大壯名城一期首開時，小戶型單價約4.5萬/平方米，大戶型單價達5.2萬～5.7萬元/平方米，成為板塊內的“網紅盤”。

2023年樓市旺季，大壯名城二手房成交價突破6萬元/平方米，同期推出的256平方米大平層新房更是沖到7.6萬元/平方米，總價逼近2000萬元。

轉折發生在2024年。當年8月項目二期開盤，開發商仍延續“高定價策略”：88平方米單價4.6萬～5.1萬元/平方米，143平方米戶型更是達到6萬～6.5萬元/平方米。但市場早已降溫，到去年11月緊急調價，大戶型降價力度更明顯。

但大壯名城整體去化情況依然不及預期。

每經記者查閱廣州陽光家緣數據了解到，截至10月14日，大壯名城二期（備案名：名成名門花園）住宅未售套數為467套，住宅已售套數為61套，去化率約11.6%。

來源：廣州陽光家緣

在這種去化壓力之下，項目也開啟了“降價跑量”。從每經記者獲取的樓盤價格情況表看，大壯名城8月時最低單價曾去到約3.07萬元/平方米。

今年8月時的大壯名城銷售價格情況 受訪者供圖

“現在大壯名城二期新房其實比二手房的性價比要高一點，105平方米總價在400萬元左右，88平方米總價在330萬元左右，2026年中交房。”廣州房產中介小廖補充道。

不過，10月14日上午，每經記者以購房者身份致電該項目售樓處，置業顧問稱“每平方米單價3萬元出頭的房源已經賣完了，現在單價基本在3.7萬～3.8萬元/平方米，105平方米房源還有樓層可選，其中一套特價房源總價在380萬元左右。”

而大壯名城的二手房價格較去年年底也有明顯回落。

去年12月104平方米戶型成交價 來源：鏈家

今年10月104平方米戶型業主掛牌價 來源：鏈家

以鏈家數據為例，同樣一套約104平方米房源，去年12月成交價為470萬元，折合單價4.5萬元/平方米，而到今年10月，有業主掛牌總價回落到了375萬元，折合單價約3.61萬元/平方米。

業主3頁長信呼吁“保衛房價”

隨著二手房價格不斷走低，一期的業主開始坐不住了。

“家園的價值，源于我們共同的信念與守護。”在大壯名城一期業主群里流傳的3頁長信，字里行間滿是焦慮與期盼。

這封被網友稱為“護盤檄文”的倡議書，詳細拆解了價格下跌的原因，包括開發商清尾貨制造低價、中介惡意壓價制造焦慮、個別業主恐慌拋售引發連鎖反應等，并提出七條應對措施。

而倡議的一個核心內容在于“抱團取暖”，即建議業主定價前參考近半年正常成交價，而非極端低價；不急于賣房的業主撤盤或掛高價，避免造成“房源過剩”假象；急于成交的業主優先在業主群“內部消化”，既省中介費又能隱藏低價；同時提醒鄰居勿信開發商營銷噱頭，強調一期現樓“即買即入學”的優勢，優于二期存在的收樓風險。

在鏈家平臺，大壯名城共有62套二手房源在售，但整體的價格跨度也相對較大。同是104平方米戶型，掛牌價從3.6萬元/平方米到5.8萬元/平方米不等。有業主從去年8月開始掛牌，最開始的掛牌總價為540萬元，經過5次降價后來到380萬元，目前仍未找到買家。

來源：鏈家APP

事實上，隨著二手房價格的回調，業主“抱團保價”在各地時有發生。

據《每日經濟新聞》此前報道，位于杭州的融創河濱之城、西安綠城全運村5期等也曾出現過業主自發保價的情況。

而以西安綠城全運村5期項目為例，有業主制定“三年分步漲價行動計劃”，宣稱到2026年7月小區均價要達到4萬元/平方米。但截至10月14日，有業主掛牌一套約123平方米房源，總價268萬元，折合單價為2.18萬元/平方米。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，“業主抱團護盤”的象征意義大于實際意義，情緒上可行，但無法對抗市場。

“對二手房來說，要想實際‘托盤’，最起碼要滿足三個條件，一是控制供給，控制整體掛牌量；二是壟斷需求，業主間要能相互接盤；三是業主要不怕空置。但在實際過程中，（這三個條件）是比較難滿足的。”柏文喜說。

柏文喜提到，對于真正的剛需買家，不妨把關注重點放在“現金流能否覆蓋月供、租金能否對沖空置”，而非短期價格底部。在高波動區間，時間換空間往往比“抄底賭反彈”更安全。