就在2026年新年鐘聲敲響前的一周，北京為樓市投放了一份“大禮包”。

12月24日，北京發布新一輪房地產新政，核心內容包括：再度放寬非京籍家庭購房社保年限，五環內“3變2”，五環外“2變1”；貸款利率不再區分首套房、二套房，統一執行3.05%，公積金二套房首付比從30%降至25%。同時，支持多子女家庭住房需求，允許在五環內多購1套房。

這是北京時隔一年多再次調減社保年限門檻，也是繼今年8月取消五環外限購套數限制后，政策工具箱的又一次深度優化。

一套“降門檻、降成本、精準支持”的組合拳，正試圖在歲末為低溫市場注入暖流，也為2026年的“小陽春”積蓄勢能。

購房門檻再降，哪些群體迎來利好？

回顧北京樓市政策距離最近的兩次重大松綁：一次是今年8月8日，五環外不再限制購房套數；一次是去年9月30日，放寬社保年限，五環內“5改3”，五環外“5改2”。

如今，社保年限再次調減，非京籍家庭在京購房門檻已大幅降低。

根據新政，非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由3年調減為2年；購買五環外商品住房的，由2年調減為1年。

北京鏈家研究院院長高原分析認為，去年“9·30”政策后，市場交易規模一度有所擴張。此次限購政策調整，是對去年政策的延續與升級，也是維持首都功能定位前提下，順應購房者實際需求、優化限購政策的結果。

那么，這次降低門檻，到底利好誰？

合碩機構首席分析師郭毅指出，北京五環內擁有更優質的居住環境與更成熟的生活配套資源，是改善型家庭尤其是資金實力雄厚的置業群體的核心選擇區域。此外，隨著五環內供地規模逐步擴大，此次需求端的限購松綁政策，將為區域未來的潛在供地及地塊去化前景提供強有力的政策支持。

針對五環外“2變1”的政策調整，郭毅認為市場影響相對有限。此前的五環外不限制購房套數政策，市場反響“波瀾不驚”。“該買房的會買房。”

此次限購優化，另一亮點是對多子女家庭的定向支持。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。

郭毅解讀稱：“針對多子女家庭的五環內購房限購放寬政策，對二孩、三孩家庭具有切實的幫助。自2016年二孩政策落地以來，北京新生兒穩定在一定數量，其中相當一部分多子女家庭直接受益于此次限購松綁政策。而且，多子女家庭經濟實力相對雄厚，這類定向寬松的政策設計，既精準契合了其居住升級需求，又能有效釋放該群體的消費潛能。”

58安居客研究院院長張波進一步指出，政策明確可在五環內再多購買一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對多子女家庭公積金額度上浮的優惠，形成政策組合拳，有望顯著提升改善置業意愿。這一政策預計可帶動北京五環內改善型二手房，主力面積120-140平方米成交占比提升。

成本直降，五環內百萬貸款月供減少220元

除了降低門檻，購房成本也迎來實實在在的減少。

此次新政明確，商業貸款利率不再區分首套住房和二套住房；加大公積金支持住房消費力度，二套住房公積金貸款最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

政策優化前，北京商業性個人住房貸款利率為：首套3.05%（LPR-45BP），五環內二套3.45%（LPR-5BP），五環外二套3.25%（LPR-25BP）。

高原算了一筆賬：政策優化后，購買二套住房時比原先利率水平低20-40個基點。以購買五環內二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺前貸款利率為3.45%，每貸款100萬元月供為4463元，利息總額為60.7萬元；而政策出臺后貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。總體來看，該舉措提高了商業貸款發放的靈活性，降低了購房者的資金成本，對房地產市場的止跌回穩有積極作用。

高原補充稱，存量貸款客戶同樣可在符合要求的情況下同步降息。

不過，有房企人士提示，政策雖已發布，但銀行系統的具體執行細則仍需時間落地。

政策“靴子”落地，促使觀望人群出手購房

從8月至今，市場關于新政的傳聞不絕于耳。為何選在2025年的最后一個工作周“靴子落地”？

一位開發商負責人坦言：“在新的一年到來前，提前將限制政策放松，給市場一個緩沖與積蓄期，希望能在春節后的3月，迎來一個全新面貌的‘小陽春’熱銷潮，為2026年注入第一針市場信心的強心劑。”

上述房企人士指出，政策未選擇次年1月1日，而是以12月24日為執行起點，也充分體現了穩定市場的急迫性。當前房地產市場持續下行，此時出臺新政，核心是政府希望提振市場預期與信心，引導市場走勢出現積極轉變。

那么，此次新政影響有多大？

多位業內人士認為，新政確有“干貨”，尤其是與購房者利益直接相關的利率調整是核心亮點，能切實為購房者減輕資金壓力。此外，新政也起到了政策“定心丸”的作用，此前不少客戶因觀望明年“兩會”政策動態而暫緩置業，如今“靴子”落地，有望加速這部分群體出手購房。

高原指出，此次政策面向全體購房者，不僅有利于剛需客戶積極入市，也能夠為置換、改善型客戶提供良好的外部市場條件，推動全市各區域、各類型市場向好并形成整體利好，預計將對市場止跌回穩態勢起到鞏固作用。

上述開發商負責人認為，此次政策對市場有一定刺激力度。五環內“3變2”、五環外“2變1”，均在一定程度上擴大了可購房群體的基數。同時，多孩家庭增加1套購房名額，與商貸利率和公積金的政策調整，能夠給予二套改善型客戶一定的信心與支持。

劍指穩預期，政策影響將長期顯現

不過，業內對政策效果保持謹慎樂觀。

上述開發商負責人表示，新政對于改善型人群和“新北京人”均會有一定促進作用，但可能不太會影響整個樓市的交易量及市場預期。影響購房者觀望態度的因素較多元化，僅靠限購政策的寬松與首套、二套商貸利率同權，較難撬動整體預期。仍需大經濟環境的復蘇與居民收入的提高來提振生活預期與購房意愿。他表示，從2024年9月陸續出臺的政策來看，隨著市場下行與政策效應的逐步釋放，確實為一部分購房者提供了購房支持，但同時也存在一部分購房者仍持觀望情緒，想要等待更大力度的政策支持。

高原認為，考慮到剛需客戶入市的季節性特點以及交易本身所需的較長準備期，年末及春節前市場活躍度本身存在季節性抬升特點。政策的影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場中長期顯現，而非在短期內形成市場高峰。

總之，北京此次歲末新政，是一次力度可觀、指向明確的“穩預期”行動。通過降低門檻、降低成本、精準支持多孩家庭，試圖修復市場情緒，疏通交易鏈條。短期內，或許難以立即點燃整個樓市，但無疑為符合條件的“新北京人”、改善家庭和多子女家庭，打開了更寬松的購房窗口。