“當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”

10月11日上午，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹指出，“十四五”期間，全國(guó)累計(jì)銷售新建商品住宅面積約50億平方米；建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間），惠及3000多萬(wàn)群眾。

“‘十四五’是住房發(fā)展承上啟下的時(shí)期。”廣東省住房研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，一方面，從舊模式轉(zhuǎn)向新模式，必然經(jīng)歷下調(diào)的陣痛，新房銷售前高中間低，后期開(kāi)始趨穩(wěn)；另一方面，住房工作要兼顧穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

城市更新被擺在更突出位置

“十四五”期間，我國(guó)城市更新取得了顯著成效。

據(jù)倪虹介紹，“十四五”期間，全國(guó)累計(jì)銷售新建商品住宅面積約50億平方米；建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間），惠及3000多萬(wàn)群眾。

與此同時(shí)，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目2387個(gè)，啟動(dòng)城市危舊房改造17.5萬(wàn)套（間），累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)，改造老舊街區(qū)6500多個(gè)、老舊廠區(qū)700多個(gè)，推進(jìn)“四好”建設(shè)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年1～9月，全國(guó)已經(jīng)發(fā)行的新增地方專項(xiàng)債中，保障性安居工程、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等房地產(chǎn)相關(guān)的專項(xiàng)債發(fā)行約6400億元，同比增長(zhǎng)89%。其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債分別為632億元、1302億元，涉及城中村改造的專項(xiàng)債發(fā)行816億元，同比增長(zhǎng)1.4倍。

從地方來(lái)看，今年以來(lái)，多地已經(jīng)落地城市更新相關(guān)實(shí)施文件，如深圳、上海等；多地也持續(xù)落地政策，探索老舊住房自主更新，通過(guò)政策優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人參與開(kāi)展自主更新，加速推進(jìn)老舊小區(qū)項(xiàng)目更新。

中指研究院分析指出，本次會(huì)議一方面強(qiáng)調(diào)將推動(dòng)各項(xiàng)任務(wù)盡快落地見(jiàn)效；另一方面，倪虹部長(zhǎng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，要把城市更新擺在更突出的位置。預(yù)計(jì)城市更新各項(xiàng)新機(jī)制將進(jìn)一步加快建立，配套的金融、財(cái)稅、土地等支持政策也有望逐漸落位。

此外，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在會(huì)上指出，“十四五”期間，存量住房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，目前全國(guó)已有15個(gè)省區(qū)市的二手住宅交易量超過(guò)新房，顯示存量房市場(chǎng)活躍度顯著提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正由增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

“這也意味著全國(guó)接近一半省份的二手房交易超過(guò)新房，這些省份基本是東中部房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟、規(guī)模較大的省份。總體來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)始趨穩(wěn)了。”李宇嘉分析指出，進(jìn)入存量時(shí)代，不能拿新房增長(zhǎng)與否來(lái)評(píng)判住房市場(chǎng)是否企穩(wěn)，而要以新房+二手房來(lái)綜合評(píng)判。

配套政策仍有完善空間

作為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)，“好房子”建設(shè)在此次發(fā)布會(huì)上也被重點(diǎn)提及。

據(jù)介紹，全國(guó)強(qiáng)制住宅項(xiàng)目規(guī)范已經(jīng)于5月1日正式實(shí)施，其中有14項(xiàng)提升的要求，比如樓的層高已經(jīng)從原來(lái)的2.8米提高到不低于3米，4層以上的樓都要加裝電梯；對(duì)樓板的隔音也有要求，降低10個(gè)分貝。

倪虹強(qiáng)調(diào)，建“好房子”要重點(diǎn)抓5個(gè)方面，即好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維。

今年以來(lái)，各地持續(xù)出臺(tái)落地“好房子”建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，部分城市也出臺(tái)文件，對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行了規(guī)范。如9月，上海發(fā)文明確可局部提高建筑高度并放松陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則；成都、合肥等地出臺(tái)規(guī)范政策，對(duì)于住房項(xiàng)目的計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范。

“穩(wěn)定‘好房子’政策預(yù)期，未來(lái)或有更多城市跟進(jìn)。”中指院分析表示。

值得注意的是，在發(fā)布會(huì)上，倪虹提到，住建部正在研究通過(guò)系統(tǒng)改造，使存量老房子升級(jí)為符合現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”。該研究聚焦既有住宅的結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能性能、適老化及數(shù)字化改造，旨在提升居民居住品質(zhì)并延長(zhǎng)建筑生命周期。下一步，住建部將聯(lián)合地方試點(diǎn)，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與資金機(jī)制，推動(dòng)改造規(guī)模化落地。

此外，關(guān)于交付問(wèn)題，董建國(guó)強(qiáng)調(diào)，“十四五”期間，全國(guó)白名單項(xiàng)目貸款審批金額已突破7萬(wàn)億元，已有750多萬(wàn)套已售但難交付的住房完成交付，購(gòu)房人合法權(quán)益得到保障。司法處置始終把購(gòu)房人權(quán)益置于首位，對(duì)違法違規(guī)、損害群眾利益的企業(yè)將堅(jiān)決查處，防止其金蟬脫殼、蒙混過(guò)關(guān)。

董建國(guó)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，根本取決于人、房、地、錢(qián)四類要素資源的配置效果。去年和今年各地已經(jīng)編制實(shí)施了住房發(fā)展的年度計(jì)劃，目前正在積極謀劃科學(xué)研判，編制好“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃。

“本次發(fā)布會(huì)在詳細(xì)介紹‘十四五’時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就的同時(shí)，也體現(xiàn)出未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)方向。”中指院分析指出，一方面，明確把城市更新擺在更加突出的位置，城市更新是未來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)之一；另一方面，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”，進(jìn)一步明確了“好房子”建設(shè)在房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的重要位置。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，緊抓“安居”基點(diǎn)，提高居住水平，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，配套政策仍有進(jìn)一步完善空間。