10月22日，由中國房地產(chǎn)報社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學術(shù)支持的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍在北京落幕。

隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月” ，政策紅利逐步釋放，市場秩序進一步規(guī)范，租賃行業(yè)迎來新一輪發(fā)展契機。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變是行業(yè)變革的核心。《住房租賃條例》的實施為市場化租賃領(lǐng)域帶來了系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動行業(yè)從粗放式增長向精細化運營轉(zhuǎn)變。

他認為，“十四五”之前，流動人口數(shù)量被嚴重低估，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數(shù)據(jù)多出1.4億人。這一群體成為租賃市場的“隱形需求”，在過去的政策安排中未被充分關(guān)注。

此外，供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設(shè)2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規(guī)模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象。

需求端的變化同樣顯著。家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數(shù)千萬戶家庭面臨住房面積不足、設(shè)施老舊等問題；人口結(jié)構(gòu)升級則帶來了長期改善性需求。韋謝強調(diào)：“產(chǎn)業(yè)工人、服務(wù)人員等群體若轉(zhuǎn)化為專業(yè)技術(shù)人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮(zhèn)化率預(yù)計提升至70%，還將帶動四千萬人進城。”

市場數(shù)據(jù)進一步印證了這一趨勢：2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩(wěn)，租售比突破國債收益率，為行業(yè)提供了利潤空間。

在圓桌研討環(huán)節(jié)，58安居客研究院院長張波，華潤有巢副總經(jīng)理孫雪鵬，龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經(jīng)理顧濤，首創(chuàng)城發(fā)集團品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢，戴德梁行估價及顧問服務(wù)部副董事董一凡，從差異化運營、商業(yè)模式進化、資產(chǎn)價值提升等角度展開了深度討論。

張波從平臺視角提出，合規(guī)與效率是行業(yè)重構(gòu)的基石。他認為法規(guī)落地后，淘汰的是不規(guī)范的企業(yè)，留下的是真正關(guān)注用戶需求的企業(yè)；條例倒逼企業(yè)合規(guī)升級，房源真實性管理、資金安全監(jiān)管未來行業(yè)將更趨規(guī)范，政策支持也會逐步完善。

孫雪鵬指出，租客需求的變化體現(xiàn)在兩方面：一是服務(wù)升級，二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整；顧濤強調(diào)，從維修服務(wù)到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關(guān)鍵；在高廣漢看來，新租住時代的企業(yè)需平衡經(jīng)濟賬與社會價值賬，從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;微型城市運營者”。

在資產(chǎn)價值層面，董一凡指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標。據(jù)他分析，土地期限與續(xù)期政策的不確定性是當前主要瓶頸，未來需通過運營效率提升與服務(wù)增值，增強資產(chǎn)退出時的市場認可度。

他們一致認為，新租住時代的核心關(guān)鍵詞是“運營效率”“用戶需求”與“生態(tài)共建”。唯有通過系統(tǒng)化思維與精細化服務(wù)，才能實現(xiàn)居住關(guān)系重構(gòu)與城市共生發(fā)展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。