哈嘍，今天跟大家分享一條重磅消息，

房地產啥時候止跌回穩？

這個事單拎出來可以說非常沒有頭緒。

目前即便是北京，房價也還跌跌不休，尤其二手房，以價換量，新房網簽價格也在以每個月200左右的速度下滑。

房價啥時候止跌，用什么維度思考？那些個國際機構憑啥判斷？

尤其當下市場，憑啥專家機構紛紛斷言明年二季度？

今天我把國金證券宏觀團隊最近發布的研究報告跟大家分享一下，

希望能幫你站在更高的位置，做好預判。

信號1：

二手房成交占比趨穩。

一個健康的房地產市場，新房和二手房會形成一個穩定的比例。

一般這個比例，主要由房屋的平均壽命決定。

打個比方英國房子平均能住132年，二手房交易占比高達90%；日本房子壽命短，只有25年，二手房占比約63%，香港的房子壽命一般50年，占比77%。

而我們房子的平均壽命約30年，據此推斷，未來中國二手房成交占比的穩態區間，應高于日本，但低于香港，大致在60%-70%之間。

那么，我們現在到哪了？

拋去失去流動性的城市，聚焦18個具有代表性的核心城市，今年前三季度，這18城的二手房成交占比已達57.2%，比去年同期提升5.8%。

市場正在以每年6-8個百分點的速度，快速向“穩態區間”靠攏。

按此速度，明年上半年，二手房占比就能觸達60%的下限。

其實大家都看得到2020年后，一線城市因為新房價格倒掛結束，二手房成交量增加加快，新房成交萎縮。北京在2024年達到頂峰，當年新房成交量都沒有過4萬大關，二手房成交量約17.56萬套，創三年新高。

此后二手房一路高歌猛進，在以價換量的促使下，市場成交占比飆升。

市場稱之為「二手房“吸血”新房」

那么，誰都知道，二手房價格不可能一直跌，為啥后面一個信號說，二手房價格穩住了，成交占比也穩定之后，新房二手房將達成新的平衡。

屆時，新房的銷售量將獲得支撐，同比增速有望回歸到0附近，即停止下滑，率先企穩。

信號2：

租金回報率穩了

剛說了成交量，影響成交量非常重要的就是價格，當前二手房跌跌不休，那么什么時候這幫二手房業主會停止「砸盤」？

當房子逐漸褪去金融屬性，回歸居住本質時，它的價值就將由“居住價值”——也就是租金回報率來決定。

對于剛需和改善型買家而言，合理的租金回報率應該接近你的資金成本，也就是房貸利率。

當租金回報率接近或高于貸款利率時，租房的成本就和買房差不多了，而此時買房還擁有了所有權，顯然更劃算。

那目前租金回報率和房貸利率啥情況呢？

參考美日市場見底時的經驗（租金回報率與貸款利率之差在2%-3%），目前公積金貸款利率約為2.6%。我們可以將2.4% - 2.8%視為合理的租金回報率區間。

澤平數據曾公布，全國百城的平均租金回報率目前是2.37%，距離2.4%的下限，僅有10-20個基點的微小差距！

北京不少老破小租金回報率已經在3左右，

這最后的一點點差距，需要靠“房價下跌”或“租金上漲”來彌補。

是的，很多人注意到房價下跌，但是多少人看到租金也在跌，什么時候租金止跌，就變得很重要。

中指數據顯示，目前50城住宅租金每月微跌0.26%，已基本企穩，但是依舊沒有止跌，租金一天不止跌，這個機制就是失效的，所以觀察租金也很重要。

相比租金，房價穩定更需要時間，不過一個好趨勢是目前一線城市基本改善都集中在新房，剛需主力都在二手房，改善的面積越做越大，供應量占新房供應的七成以上，這說明什么？改善的價格是有望穩住的。

綜合估計，按當前速度，大約需要7-9個月，即明年二季度，租金回報率就能進入合理區間。

一旦進入，房子的居住價值就能完全覆蓋持有成本，投資價值凸顯，價格便有了堅實的底部。

更重要的是，一旦租金停止下跌甚至回升，那些蟄伏已久的、“以租養貸”的理性投資客就會迅速進場，成為推動市場回暖的第一股力量。

信號3：

房價收入比

如果租金回報率的底層邏輯是租金和房價，那么房價什么時候止跌，大眾最大的共識是“當下房價收入比還是太高”，房價還是要跌，但這其實是一個巨大的認知偏差。

外界常用北京37.1、上海36.3的房價收入比與紐約15.8、東京11.9，

這樣一比，北京顯得無比離譜。但這個算法嚴重低估了中國家庭的真實可支配收入。

如果我們用二手房成交中位數價格和真實的家庭可支配收入重新計算，結果令人驚訝：

北京：12.3

上海：9.6

廣州：8.1

深圳：14.6

杭州、成都、武漢等新一線城市，普遍在4-6之間。

經過幾年深度的價格調整，許多核心城市的房價已回到了2016-2017年的水平（北京、上海、深圳=2016年水平；廣州、杭州=2017年水平）。而與此同時，城鎮居民人均可支配收入比2016年增長了近70%！

這一降一升之間，房價收入比已大幅回歸合理區間。以上海為例，當前的13.7已低于紐約的15.8，雖然仍高于東京，但泡沫已被大幅擠出。

購買能力的崛起需要一個更有力的契機，比如PPI同比轉正，宏觀經濟的暖流點燃房地產復蘇的引擎……

說到底，房地產的問題最根本的解決方法不在房地產本身，在每戶家庭的錢包里，錢包穩了，改善置換、安居樂業的需求才會順利激活。

最后的提醒，市場企穩不會是“普漲”，而是有清晰的路徑和順序：

1. 先成交量，后價格：新房和二手房的成交量會先于價格企穩。

2. 先“好房子”，后“老房子”：品質過硬的新“好房子”和因租金回報率高而凸顯價值的“老破小”會率先止跌。最后企穩的，是那些沒有特點、價格僵硬的“老現房”。

3. 很多人認為回穩一定是一線城市帶頭，但是從租金回報率角度，似乎并不是，像烏魯木齊、貴陽、哈爾濱等二三線城市，租金回報率已超3%且租金正增長的城市，已提前顯露企穩跡象。

最后，

人都有時代的局限性。回想五四時期，多少學貫中西的大家也曾反思我們的文化是否落后，甚至質疑漢字本身。但站在今天回望，中華文化的獨特價值和生命力愈發清晰。所謂先知，往往不過是掌握了更多信息，能站在更高的格局上看待問題。希望我今天的分享，也能為你提供這樣的高度，助你看見更遠的風景。