中央經濟工作會議提出，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建？新的一年，中國房地產有哪些新出路？
近日，福州、深圳、南寧等地首批配售型保障性住房建設相繼落地，隨著多個配售型保障性住房開工，新一輪保障性住房規劃建設正式啟動。
與原有的住房保障體系有何不同？
住房城鄉建設部相關司局負責人日前表示，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體。而現在則將保障性住房建設，分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房；配售型保障性住房按保本微利原則配售。按照要求，城市人民政府要從解決困難工薪人群住房問題入手，根據供給能力，合理確定保障范圍和準入條件，逐步將范圍擴大到整個工薪收入群體。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對澎湃新聞表示，房地產發展新模式的核心特點就是明晰配租型和配售型相結合的住房保障體系。配租型主要由公租房和保租房來構成；配售型則是未來重點發展的產權性住房。
李宇嘉認為，配售型保障性住房的目的是滿足購房困難人群擁有產權住房的需求。“因為在高房價的背景下，一些戶籍無房戶、人才群體、工薪階層等想要擁有住房的焦慮感是非常強的，而且他們也是整個市場和經濟社會發展的中堅力量。因此在住房經過充分的商品化發展以后，學習國外的一些做法，將這部分人群作為住房保障的重點，同時壯大保障性住房在整個住房供應體系中的占比。”
按照住建部的規劃，新一輪保障性住房規劃建設，并非照搬國外某種模式，而是一項具有中國特色的住房保障模式改革，要加快建立一種“保障+市場”的房地產業發展新模式。
保障房針對哪些人群？
可以看到，規劃建設保障性住房被認為是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。《關于規劃建設保障性住房的指導意見》也已于2023年8月25日經國務院常務會議審議通過。
住房城鄉建設部相關司局負責人表示，之所以啟動新一輪保障性住房規劃建設，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。特別是在一二線大城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。規劃建設保障性住房，是在新形勢下適應中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的一項重大改革。
上述負責人提到，新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申購的具體條件，還要看地方政府下一步的規劃和要求。標準是根據申請人的家庭收入、住房、財產等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。
另按照住建部最新公開的信息，新一輪保障性住房建設，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類群體”。有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。
為什么要嚴格封閉管理？
從此前保障性住房實踐來看，對于配租型保障房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房）而言，政策一直強調“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規定不一，以共有產權房為例，部分城市的共有產權住房尚未實行封閉管理。通常的做法是，共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿一定年限后，共有產權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額，上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質可轉變為商品住房。
而此次新一輪保障性住房規劃建設的一個特點就是要實施嚴格的封閉管理。配售型保障性住房明確要實施嚴格的封閉管理，禁止違規將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。
住房城鄉建設部相關司局負責人表示，保障性住房不得上市交易、實施嚴格的封閉管理，將是區分保障性住房和市場化住房一個重要的舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給。
“也就是說，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性；商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性，這是后續政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉對澎湃新聞表示。
對于保障性住房實施嚴格封閉管理，多名業內專家都持肯定觀點。
中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員楊志勇撰寫的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。
上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰對澎湃新聞表示，從中央頂層設計的角度，還是強調住房供給體系雙軌制，當前房地產市場下，過多的保障性住房還是會對商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時也為雙軌制住房體系的構建打下基礎。
業內認為，保障性住房實行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時是有準入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應動態退出，否則，直接會導致國有資產流失，也導致保障房供不應求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來一直貫徹的原則。
值得一提的是，按照要求，新一輪保障性住房規劃建設過程中，將采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實施前已配售的共有產權住房、人才房等，將繼續執行原有政策。
房源從哪里來？
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對澎湃新聞表示，后續，保障房的建設力度會加大，補齊保障房供應不足的短板，政府為低收入、工薪階層的住房困難群體提供保障房。未來將結合城中村改造、城市更新、危舊房改造等，在交通便利的地方，根據職住均衡的原則，提供更多的保障房；商品房的限價、限售、限購等過時的政策將得到調整，讓商品房回歸商品屬性。
據住房城鄉建設部相關司局負責人介紹，目前大部分城市已按要求報送了明年的建設計劃和建設項目，住房城鄉建設部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。
其中，對于配售型保障性住房的建設，趙秀池認為，配售型保障性住房將在常住人口300萬以上的大城市率先發力。因為城市規模越大，房價越高，工薪階層買不起房、住房困難的問題越突出。
據不完全統計，截至目前，已有深圳、福州、南寧等地探索配售型保障性住房。
據福州新聞網，12月27日，福州市首個配售型保障性住房——濱海雙龍新居正式開工，該項目總套數701套，戶型面積分45平方米、60平方米、75平方米三種，周邊有醫療、學校、地鐵等配套，由福州市安居工程建設有限公司負責建設。該項目總投資2.54億元，來源為通過企業自籌資金加國開行貸款，已落實資本金5120萬元，國開行專項貸款授信2.02億元。
據微信公眾號“深圳市住房和建設局”消息，12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建設集中開工，本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，其中福田區2個項目、南山區2個項目、寶安區2個項目、龍崗區2個項目、龍華區2個項目、坪山區2個項目、光明區1個項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業等配套較為完善。
根據官方統計，“十四五”以來，深圳已建設籌集了各類保障性住房約49萬套（間），其中，2023年建設籌集了18.9萬套（間）。
另據微信公眾號“廣西住房城鄉建設廳”消息，國務院印發的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出在城區常住人口300萬以上的大城市率先探索規劃建設保障性住房，南寧市是廣西唯一符合條件的城市。目前，按以需定建的原則，南寧市已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。同時，在廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳的指導下，南寧市住房和城鄉建設局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準入條件、審核流程、戶型面積等實施細則。