今年前三季度，中國房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)新特征。1-9月，全國百強房企拿地總額實現(xiàn)同比36.7%的顯著增長。但是，這場“拿地盛宴”的主角高度集中于頭部央國企，行業(yè)集中度提升，“馬太效應”日益加劇。與此同時，通過收并購獲取核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成為房企擴儲的重要途徑，市場整體的投資態(tài)度仍趨謹慎。

土地收并購刷新“天價”交易

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-9月，百強房企拿地總額達7278億元，同比增長36.7%，增幅較1-8月擴大8.7個百分點。尤其是9月份，部分房企通過收購方式大規(guī)模獲取土地，進一步推高了同比增幅。

從企業(yè)結構看，央國企在土地市場上占據(jù)主導地位。拿地金額前十的企業(yè)中，8家為央國企。民企中，濱江集團表現(xiàn)突出，拿地金額進入前十，邦泰集團也躋身前二十。

頭部房企的拿地力度持續(xù)加強。從新增貨值來看，1-9月，綠城中國（簡稱“綠城”）、保利發(fā)展（簡稱“保利”）和中海地產(chǎn)位列前三，分別為1175億元、1010億元和952億元。而從權益拿地金額來看，中海地產(chǎn)、綠城、華潤置地位列前三。

隨著頭部企業(yè)拿地力度不斷加強，其占比也明顯提升。1-9月，在拿地金額TOP100企業(yè)中，TOP10企業(yè)和TOP20企業(yè)的占比分別高達56.2%和68.6%，相比去年底分別提高了14.8個百分點、13.7個百分點，市場集中度顯著提升，強者恒強的馬太效應顯著。

值得關注的是，收并購成為房企獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的重要方式。第三季度以來，多家房企通過聯(lián)合體形式進行大規(guī)模收購。收購土地標的通常在核心城市核心區(qū)位，而且土地價格較高。

例如，華潤置地子公司與上海南房組成的聯(lián)合體以244.7億元收購上海耀華路和余慶里項目。兩項目均位于上海市核心區(qū)域，耀華路項目位于上海浦東世博園區(qū)，余慶里項目位于上海黃浦區(qū)人民廣場區(qū)域。

中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資聯(lián)合體以154.78億元獲得上海徐匯東安城市更新項目地塊開發(fā)權。值得注意的是，此次交易采用“承債收購”模式，開發(fā)商承接項目原有債務，待銷售后逐步償還銀行貸款，此次交易地塊開發(fā)權的成交總金額實際為439.5億元，刷新了全國涉宅用地出讓總價紀錄。

城市分化加劇，房企謹慎投資

目前，房企仍聚焦在北京、上海、杭州、成都等土地市場。其中，9月上海、杭州、成都優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度仍較高，房企舉牌積極，多宗地塊溢價率超10%，如杭州拱墅區(qū)康橋單元地塊溢價率超過20%。9月，被譽為北京朝陽“壓箱底”寶地的太陽宮0627地塊，經(jīng)過超300輪、近3個小時的激烈競拍，最終由中建智地以43.145億元競得，溢價率39.18%，創(chuàng)下今年北京土地溢價率新高。

相比之下，青島、南京、武漢等地土地市場持續(xù)低溫運行。

此外，北京、上海、廈門等城市成為高總價地塊集中地。9月份全國住宅用地成交總價TOP10地塊中，北京2宗地總成交額72億元，上海3宗地總成交額79億元，廈門也有3宗地入榜。這些高總價地塊的拿地企業(yè)均為央國企。

1-9月份，重點城市拿地金額TOP10房企中，央企、國企和地方國資仍是主力。招商蛇口在北京、上海、南京、成都四城拿地金額均進入前十；建發(fā)在杭州、北京、蘇州和成都四城進入前十。民企則主要在重點深耕區(qū)域補充土儲，如濱江集團聚焦杭州，位列當?shù)啬玫亟痤~榜首。

盡管部分城市銷售端9月份出現(xiàn)一定回暖，但傳導至投資端的效果仍有限。克而瑞分析指出，這主要由于當前拿地已錯過年內(nèi)可開售時機，企業(yè)投資必要性下降；同時銷售回暖僅限個別城市，對整體投資回升帶動有限。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-9月百強房企拿地銷售比為0.31，較8月末升高0.04。銷售TOP10房企拿地銷售比高達0.44，遠超行業(yè)平均。截至9月末，仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅十幾家房企拿地金額超百億。因此，當前房企投資保持高度謹慎和理性，只有熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊能引發(fā)激烈競爭，這種點狀熱度難以帶動市場整體投資積極性回升，行業(yè)投資格局分化態(tài)勢預計將持續(xù)。