“新政后，客流與認購量都有小幅增加。前期有少量意向客戶社保年限不足兩年沒有購房資格，如今五環內社保年限減少至1年，經過邀約后這些客戶再次來訪。”12月28日，大興新城五環外某項目工作人員告訴新京報貝殼財經記者。
12月24日，北京發布新一輪房地產新政，核心內容包括：再度放寬非京籍家庭購房社保年限，五環內“3變2”，五環外“2變1”；貸款利率不再區分首套房、二套房，統一執行3.05%，公積金二套房首付比從30%降至25%。同時，支持多子女家庭住房需求，允許在五環內多購1套房。
新政落地后，北京新房與二手房市場的實際表現究竟如何？記者采訪發現，此次新政釋放出積極利好，部分樓盤及片區的看房客流出現些許回升，個別新盤首個周末到訪明顯提升。
在業內人士看來，由于受到季節性因素，政策影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場中長期顯現。
01
有新房項目周末來訪量增加三四成
繼今年8月取消五環外限購套數限制后，北京再次松綁限購，下調社保年限購房門檻，政策工具箱又一輪深度優化。政策“靴子”落地，市場層面呈現出怎樣的反饋？
位于通州運河商務區核心位置的中建·運河玖院二期12月20日開盤當天即售298套。二期開盤后的首個周末，在新政助力下繼續刷新市場熱度。
12月27日，中建·運河玖院售樓處內座無虛席，沙盤周圍圍滿了前來看房的購房者。據項目銷售經理介紹：“新政后的首個周末，來訪量增加30%，成交量增加30%。客戶看房意愿有所增加，但也有部分客戶還想等待進一步的政策，觀望情緒沒有改變。”
12月27日中建·運河玖院售樓處現場。
位于西四環的海淀寶山板塊，是今年的熱門區域。北京隅海岄的相關負責人表示，周六（12月27日）項目到訪客戶量顯著攀升，環比增幅達44.8%，新政的出臺確實有效吸引了一批意向客戶到訪看房。在他看來，新政利好改善人群，既降低了購房門檻與成本，又激活了“賣舊買新”的需求循環，讓新房與二手房市場形成聯動利好。
位于北京西南二環到三環的中海麗澤叁號院，周末的客戶量和成交量也均有提升，特別是復訪客戶。該項目相關負責人表示，此次政策將二套房利率同首套保持一致，降低了購房成本，減輕了月供壓力；對于多子女家庭而言，進一步釋放了購房名額。此外，公積金二套首付降至25%，降低了首付門檻，賣房解決首付的客戶有一定的寬松空間。
不過，政策效力的傳導存在分化，部分樓盤短期內難見起色，其利好釋放仍需更長周期的持續發力。
五環外一新盤項目工作人員表示，新政出臺后，項目的帶訪量、成交量沒有顯著變化。購房者目前心態沒有太大變化，實際上不是對資格類的擔憂，是對未來工作預期的擔憂。新政的落地具備正向引導意義，在一定程度上會為市場帶來積極變化，但市場最終能否有更好的改善，還需看是否有持續的政策跟進刺激。
02
二手房交易持續出現積極信號
過去的11月份，北京二手住宅網簽量達到14446套，相較10月12087套的環比提升近兩成。新政落地后，北京二手房市場的實際表現究竟如何？12月以來市場熱度是否持續回升？
12月28日，正在協助客戶簽約的北京鏈家團結湖店商圈經理車軍虎介紹，此次新政對于團結湖區域內的剛需客戶來說，起到了相對積極的推動作用。
“線上咨詢量稍有提升，以前我們店平均每周大概是500多個咨詢量，現在預計會增加到580個甚至600個咨詢量。北京新政后首個周末，12月27日，門店13個經紀人帶看了16組客戶，而在新政之前，13個經紀人，人均一組帶看。從成交數據來看，門店從12月24日到28日4天成交了4套房子，這個量同比上周甚至12月前三周都有提升。”車軍虎如是說。
車軍虎所在的團結湖是東部片區成交量較大的板塊，基本上都是樓齡比較久的老房子，總價在140萬—300萬元之間。“一套一居室的首付大概也就是30萬元，好一點的兩居室，以250萬元房源為例，首付也就是40萬至60萬元之間。”車軍虎稱。
據車軍虎介紹，近期他們成交客戶大概都是95后、96后的年輕客戶，之前多半是邊帶看邊觀望的狀態，雖然也遇到一些優質的房源，但一直舉棋不定。12月24日之后，在政策推動下，客戶的信心也有所提升，這兩天就定下了心儀的房子。
12月28日，西四環某房產中介門店相關負責人向記者透露，這幾日門店的線上咨詢量、帶客看房量及成交量均有上漲，成交房源主要集中在500萬元以內。他表示，這一行情的出現，既是新政利好的帶動，也是市場自我調節的結果。12月份以來，門店客戶到訪量始終保持穩定，成交量環比上漲約8%，其中一個重要的原因是，此前部分房主的掛牌價格未達市場預期，隨著價格回調到位，直接推動了成交轉化。
“整體來看，新政對市場起到了一定的積極作用，但最終效果仍有待持續觀察。如果后續能夠推出貼息類的政策，預計會吸引更多購房者入市。”該負責人補充道。
位于大屯路的一家房產中介工作人員表示，政策出臺前后兩周，區域內二手房成交量出現小幅增長，這主要是因為臨近年底，不少有學區房購置需求的群體選擇提前入場。在他看來，政策的效力，還需要更長時間來驗證。
58安居客研究院院長張波認為，本次新政對“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購優化，精準匹配了北京當前需求結構，當下北京房地產市場已呈現二手房剛需主導、新房改善提升特征，新政通過降低準入門檻直接釋放這兩類核心需求，會更帶動成交節奏加快；預計北京五環外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。
03
政策效力或于明年一二季度長期顯現
時值年末，在業內人士看來，新政的效力將在未來幾個月持續釋放。
北京鏈家研究院院長高原認為，考慮到剛需客戶入市的季節性特點以及交易本身所需的較長準備期，年末及春節前市場活躍度本身存在季節性抬升特點。政策的影響更有可能在明年一季度甚至二季度市場中長期顯現，而非在短期內形成市場高峰。
此次新政，采取的是一套“降門檻、降成本、精準支持”的組合拳。
與購房者利益直接相關的利率調整是亮點。張波認為，政策在金融端的兩大調整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。在允許銀行根據客戶風險靈活定價后，預計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調整，預計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本。
在業內人士看來，在新的一年到來前，提前將限制政策放松，給市場一個緩沖與積蓄期，希望能在春節后的3月，迎來一個全新面貌的“小陽春”熱銷潮，為2026年注入第一針市場信心的強心劑。
對于此次新政，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，首先是釋放了門檻上的需求，比如非戶籍家庭急需要購房，準備婚房或子女明年的學區房，但社保繳納了只有一年半，還差半年，這部分人群就會入市。其次，對基于學位的購房需求有釋放效應。對于多子女家庭，如果有學位需求，就會出現自己住一套、再買一套學位房的需求，這就衍生出了多套房的需求，而放寬多子女家庭購房套數，會釋放部分需求。此外，金融政策，也能進一步降低門檻和成本，支持新市民、年輕人等剛性、剛改需求。