在剛剛過去的“銀十”，全國各大城市房價走勢如何？
11月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華解讀稱：“10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降。”
01
6城新房房價環(huán)比上漲
上海漲幅居首
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅擴大0.1個百分點。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“10月份，新房價格環(huán)比跌幅擴大，在一、二線城市房價降幅與上月相同的情況下，主要是三、四線城市新房價格跌幅擴大所致。需要注意的是，由于消化速度放緩、同質(zhì)化競爭、二手房價格對預期的沖擊等，三、四線城市新房環(huán)比跌幅連續(xù)2個月擴大。”
同比來看，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.0%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅與上月相同。
從房價環(huán)比上漲的城市來看，全國70個大城市中，有6個城市房價實現(xiàn)環(huán)比上漲，分別為沈陽、上海、杭州、合肥、烏魯木齊和韶關。其中，上海新房房價環(huán)比上漲0.3%，漲幅仍然位居全國第一。
從房價同比上漲的城市來看，有7個城市實現(xiàn)同比上漲，分別為上海、杭州、合肥、南寧、成都、烏魯木齊和宜昌。其中，上海新房房價同比上漲5.7%，同樣領漲全國。
從一線城市在“金九銀十”的表現(xiàn)來看，除上海外，北京新房房價在“金九”有所上漲，但在“銀十”又有所回落；而深圳、廣州兩城的房價處于下降趨勢中。
圖/國家統(tǒng)計局官網(wǎng)截圖
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“以上海為例，其新房價格連續(xù)多月保持上漲，核心原因在于供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：開發(fā)商聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，推出高端改善型產(chǎn)品，契合了市場真實需求。這種‘核心區(qū)供給主導’的模式，使得上海新房市場在整體下行周期中保持獨立行情。”
同時，改善型需求依然是驅(qū)動市場成交的主力。58安居客研究院院長張波指出：“一線城市改善需求依然穩(wěn)定：從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，90-144平方米新建商品住宅價格環(huán)比穩(wěn)定性最優(yōu)，結(jié)合58安居客研究院監(jiān)測，線上90-120平方米戶型找房占比29%、120-140平方米占比21.1% ，可以看出改善型需求成為成交核心支撐。”
02
一二線城市二手房房價
降幅環(huán)比收窄
從二手房房價來看，一二線城市中二手房價環(huán)比降幅收窄，同比降幅仍在擴大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅擴大0.1個百分點。
從同比來看，10月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.4%，降幅比上月擴大1.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降5.2%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格同比下降5.7%，降幅與上月相同。
“二手房房價表現(xiàn)得更為分化。”張大偉指出：“一線城市二手住宅價格環(huán)比下降 0.9%，結(jié)束了此前連續(xù)擴大的態(tài)勢，北京、上海、廣州、深圳四大城市降幅趨于一致，反映核心城市二手房市場恐慌性拋售情緒有所緩解。二線城市二手房降幅同步收窄0.1個百分點至0.6%，市場筑底跡象初現(xiàn)。但三線城市二手房降幅擴大0.1個百分點至0.7%，與新房市場形成共振下跌，凸顯中小城市房地產(chǎn)市場的調(diào)整壓力。”
從供需關系看，二手房掛牌量在10月仍然呈現(xiàn)攀升態(tài)勢。根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月14個重點城市二手住宅掛牌量環(huán)比上升1.4%，自5月以來連續(xù)5個月上升。
對于二手房房價持續(xù)下探，李宇嘉分析：“新房產(chǎn)品品質(zhì)較高，在得房率、戶型設計等方面對二手住房消化有一定沖擊。此外，下半年以來二手房交易價格跌幅較大，對市場預期造成一定影響，再考慮到10月成交量環(huán)比季節(jié)性下降等因素，導致10月份二手房價格依舊處于下跌態(tài)勢。”
03
業(yè)內(nèi)：“量穩(wěn)價弱”為當前樓市特征
進入10月份，隨著9月份以來各地新一輪政策相繼出臺，包括提出“取消住房消費不合理限制性措施”，延續(xù)購房補貼政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵“房票”安置等。同時，供給端繼續(xù)延續(xù)“非優(yōu)質(zhì)、不供應”的原則，開發(fā)商紛紛拿出性價比較高的樓盤，來提振市場情緒，充實全年業(yè)績。因此，業(yè)內(nèi)專家認為，年末樓市有望呈現(xiàn)成交“翹尾”特征。
從新房市場來看，李宇嘉表示：“從成交趨勢來看，重點一二線城市11-12月份的交易量會延續(xù)10月份的態(tài)勢，即交易環(huán)比好于三季度到9月份的月均水平，全年來看，全國或重點城市新房市場呈現(xiàn)‘年初活躍、年中回調(diào)、年末翹尾’的走勢。”
“二手房方面，考慮到掛牌量在高位，新房好房子的競爭優(yōu)勢比較突出，對二手房市場的影響還存在。因此，預計二手住房價格環(huán)比繼續(xù)承壓。不過，近期的跡象是，業(yè)主大尺度降價出售的意愿下降，掛牌量攀升開始緩解，售轉(zhuǎn)租的比例上升，法拍房清倉率開始攀升。另外，市場對低總價、區(qū)位優(yōu)的二手住房需求上升，全國及重點城市二手房交易連續(xù)兩年上升，二手房同環(huán)比跌幅擴大的趨勢會緩解。”李宇嘉預計。
張波認為：“總體來看，一線城市核心板塊企穩(wěn)，二線城市內(nèi)部分化，三四線城市整體承壓的態(tài)勢并未發(fā)生變化。11-12 月，隨著政策托底力度加大、房企年底沖刺，市場預計還將呈現(xiàn)‘量穩(wěn)價弱、分化持續(xù)’的特征。”
對于年底房價會否企穩(wěn)，張波預測稱：“11-12月房企為完成年度業(yè)績目標，將加大‘以價換量’力度，疊加地方政府可能推出的補貼相關政策，預計新房在成交價格下行的同時會帶來成交量上升，更多三四線城市則維持基本成交。”